IJC – Động lực tăng trưởng từ bất động sản, BOT và KCN

Dòng tiền ổn định từ hoạt động BOT

IJC hiện khai thác nguồn thu ổn định từ 2 trạm BOT trên Quốc lộ 13 (đoạn từ TP. Thuận An đến TP. Thủ Dầu Một), với thời hạn thu phí kéo dài đến năm 2037.

• Mảng BOT đã và đang đóng góp 30–35% lợi nhuận gộp trong những năm gần đây.

• Nguồn thu này giúp công ty duy trì dòng tiền tài chính ổn định và khả năng chi trả cổ tức đều đặn, ngay cả trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn.

Đặc biệt, dự án mở rộng Quốc lộ 13 (từ 6 lên 8 làn, vốn đầu tư ~1.500 tỷ đồng) dự kiến hoàn thành vào giai đoạn 2026–2027, sẽ giúp gia tăng lưu lượng xe và doanh thu phí, củng cố vai trò trụ cột lợi nhuận của mảng BOT trong trung hạn.

Các dự án nhà ở trọng điểm thúc đẩy lợi nhuận

Năm 2025 được kỳ vọng là bước ngoặt của mảng bất động sản khi nhiều dự án trọng điểm đi vào bàn giao và mở bán:

• Sunflower II (Thành phố mới Bình Dương, ~5,3 ha): gồm 100 biệt thự và 1.344 căn hộ. Dự kiến đóng góp 447 tỷ đồng, tương đương ~55% doanh thu BĐS năm 2025.
• Prince Town II: dự kiến mở bán từ nửa cuối 2025, tạo thêm dòng doanh thu mới.
• IJC Hòa Lợi: tiếp tục bàn giao, đóng góp doanh thu ổn định.

→ Nhờ động lực từ các dự án này, doanh thu mảng bất động sản năm 2025 được dự báo tăng 3,1 lần so với 2024, đạt khoảng 805 tỷ đồng.

Quỹ đất lớn và vị thế chiến lược tại Bình Dương

IJC sở hữu ~49–56 ha quỹ đất sạch, trong đó 30 ha nằm ở TP. Thủ Dầu Một – khu vực có hạ tầng phát triển mạnh.

Các dự án nổi bật: Khu dân cư 5C Bàu Bàng, IJC Hòa Lợi, tái định cư Hòa Lợi, Sunflower II, Prince Town II.

Quỹ đất này được kỳ vọng hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa – công nghiệp hóa và mạng lưới hạ tầng kết nối TP.HCM – Bình Dương – Bình Phước (cao tốc TP.HCM – Chơn Thành, vành đai 4).

Đặc biệt, lợi thế của IJC là được Becamex IDC (BCM, sở hữu 49,8%) thường xuyên chuyển nhượng quỹ đất giá vốn thấp.
Ví dụ: năm 2024, IJC mua 8,3 ha tại Hòa Lợi từ BCM với giá 15 triệu/m², thấp hơn đáng kể so với giá thị trường 20–25 triệu/m² → tạo ra biên lợi nhuận hấp dẫn và tiềm năng mở rộng quỹ đất trong tương lai.

Góp vốn Becamex Bình Phước – động lực trung & dài hạn

IJC nắm giữ 31,6% cổ phần tại dự án KCN & KĐT Becamex Bình Phước có tổng diện tích 4.633 ha.

• Đến cuối 2024, dự án đã cho thuê hơn 300 ha đất KCN (~18%).
• Vietcap dự báo lợi nhuận từ công ty liên kết này sẽ đóng góp ~82 tỷ đồng LNST trong năm 2025 (~19% tổng lợi nhuận IJC).
• Trong trung – dài hạn, dư địa tăng trưởng còn lớn nhờ thu hút dòng vốn FDI dịch chuyển ra khỏi Bình Dương (đã gần lấp đầy) và lợi thế hạ tầng từ cao tốc TP.HCM – Chơn Thành (dự kiến hoàn thành 2026).

Định giá & tài chính

IJC đang giao dịch với mức P/E ~13,8x và P/B 1,0x, thấp hơn trung vị ngành (P/E 40,3x; P/B 1,5x). → Định giá hấp dẫn.

Huy động vốn lớn bổ sung nguồn lực – Tăng tính khả thi triển khai dự án

IJC đã thông qua phương án chào bán 251,8 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 VNĐ/cổ phiếu, dự kiến huy động ~2.518 tỷ đồng trong giai đoạn 2025–2026, chiếm gần 67% lượng lưu hành hiện tại

Nguồn vốn này sẽ được phân bổ hợp lý cho các dự án trọng điểm gồm:

• BOT Quốc lộ 13 (1.163,9 tỷ),
• KCN Bình Phước (714,9 tỷ),
• Trả nợ gốc và lãi vay (374,5 tỷ),
• Cao tốc TP.HCM – Chơn Thành (265 tỷ)

Một phiên bản kế hoạch điều chỉnh cho thấy khoảng 739 tỷ đồng đầu tư BOT QL13 trước đây sẽ chuyển sang góp vốn cho dự án Vành đai 4 TP.HCM đoạn cầu Thủ Biên – sông Sài Gòn (giai đoạn 1) . Các khoản đầu tư khác như Sunflower II mở rộng, Prince Town II mở rộng, và trả nợ tài chính vẫn được duy trì theo kế hoạch gốc.

Kết luận đầu tư

IJC hội tụ nhiều động lực tăng trưởng bền vững:

• Dòng tiền ổn định từ BOT Quốc lộ 13.
• Bùng nổ doanh thu BĐS từ Sunflower II, Prince Town II, Hòa Lợi.
• Quỹ đất sạch lớn tại Bình Dương với lợi thế giá vốn thấp từ BCM.
• Đóng góp trung & dài hạn từ dự án KCN Becamex Bình Phước.
• Định giá hấp dẫn, cấu trúc tài chính lành mạnh.

→ Với những yếu tố trên, cổ phiếu IJC có tiềm năng trở thành lựa chọn đáng cân nhắc trong danh mục đầu tư giai đoạn 2025–2027.